Der misslungene Landkauf

Die jüngste Geschichte von Bwaila 13/91
They give you a loan and leave you alone
The bad standards of Standard Bank


Einleitung
28.6.2015: Mein Ziel war es, den Artikel deutsch und englisch abzufassen, aber mir fehlen immer noch Infos, die ich gerne eingepackt hätte. Darum hier mal die deutsche Version in ihrer vorläufigen Fassung.

Seit 2010 kenne ich das Stück Gewerbeland, und im Herbst 2013 machten wir uns daran, das Land zu kaufen. Ende März 2015 war ich jetzt wieder in Lilongwe, und wurde von der Bank dahingehend informiert, dass sie den Handel mit uns nicht abschliessen wird. Was ist geschehen? Was sind die Gründe und Hintergründe für diesen Rückzieher? Antworten kann ich längst nicht auf alles geben, aber ich kann die Geschichte erzählen, wie ich sie erlebt habe. Insbesondere meinen Freunden gegenüber, die mir Geld anvertraut haben, bin ich es schuldig, dass ich die Ereignisse so transparent, wie mir dies möglich ist, darlege. Und Transparenz bildet schliesslich die Grundlage, dass alle Beteiligten ihre Konsequenzen aus der Geschichte ziehen können.
Mir ist klar, dass ich in der Sache Partei bin, und nicht objektiv sein kann, auch wenn ich mich darum bemühe,  weil ich nicht von allen Seiten gleich offen und intensiv Informationen habe. Es ist jeder beteiligten Person oder Organisation freigestellt, Fakten richtig zu stellen, oder zu ergänzen. Sollte diese geschehen, was ich mir eigentlich wünsche, dann wird es eine erweiterte Fassung der Geschichte von Bwaila 13/91 geben. 

An die Adresse meiner afrikanischen Partner
Was wir da machen ist learning by doing. Aber man lernt nur etwas, wenn man nicht immer das gleiche tut, sondern aus dem was passiert die nötigen Konsequenzen zieht. Was schief läuft sieht der Aussenseiter oft besser als der Insider. Das liegt in der Art der Sache und hat nichts mit Besserwisserei oder Schulmeisterei zu tun. Aus all den gemachten Erfahrungen können wir nur die richtigen Konsequenzen ziehen, wenn wir auch kritisch hinterfragen was läuft, und die heiklen Punkte ansprechen. Das gilt selbstverständlich in beide Richtungen.
Im Nahen Osten gibt es den Ausdruck „lets talk german“ und gemeint ist damit, dass man sich offen und ehrlich sagen will, wie die Dinge wirklich liegen. Das scheint eine Stärke der deutschen Stämme zu sein. Hier eine weitere Überzeugung von mir: wir sind verschieden, und sollen es auch bleiben. Wenn wir es aber lernen, einander in unserer Verschiedenartigkeit zu dienen, dann kommen wir echt voran.

Vorgeschichte
Am 22. Oktober 2006 kaufte Delta Oil Company Limited in Lilongwe an der Kreuzung Youth Drive/African Unity Road das Grundstück Bwaila 13/91. Die 5500 m2 an der vielversprechenden Lage waren noch unbebaut. Bezahlt wurde der volle Kaufpreis von 3 Mio MWK wohl kaum, sonst wäre es später nicht zu unschönen Auseinandersetzungen mit der Tochter des früheren Landbesitzers gekommen. Es wird erzählt, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur eine Million bezahlt, und der Rest für später versprochen wurde. Ein paar Jahre zuvor, im Jahr 2001,  hatten Pyoka und Ivy Tembo die Pick Fit Tyres Limited gegründet. Anfänglich befand sich der Betrieb  an der Armitage Road. 2009 kamen sie mit Delta Oil Limited überein, dass der Firmensitz nach Bwaila 13/91 verlegt werde. Bis zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück noch kaum genutzt. Seine Attraktivität sollte der Standort durch die Tankstelle und die Shops bekommen, die Delta Oil aufbauen wollte. Pick Fit investierte 8,5 Mio MWK um die unfertigen Gebäude nutzen zu können. Es war abgemacht, dass dieser Betrag von Delta Oil zurückerstattet wird, aber das ist nie passiert. Die Zusammenarbeit zwischen Delta Oil und Pick Fit muss im Anfang recht eng gewesen sein. Es war die Rede davon, dass Pyoka Tembo Teilhaber von Delta Oil werden sollte. Nur so lässt es sich erklären, dass der Verwaltungsrat von Delta Oil am 31. August 2009 der Firma Pick Fit das Recht zugestand, den Schuldbrief von Bwaila 13/91 zu belehnen. Pick Fit erhielt daraufhin ein Darlehen von 40 Mio MWK von der Standard Bank Malawi, und investierte kräftig auf dem Terrain 13/91. So wurde die Tankstelle fertig gebaut, die Werkstätten von Pickfit, und es wurde Werkzeug und ein Fahrzeug für den Betrieb von Pick Fit angeschafft. Delta Oil brauchte 15 Mio MWK zu einem Grossteil, um alte Schulden zu bedienen.

In der Zwischenzeit war die Tochter des ehemaligen Besitzers von Bwaila 13/91 erwachsen geworden, und beschwerte sich immer deutlicher darüber, dass der Kauf damals nicht mit rechten Dingen vor sich ging, und sie eigentlich noch die Eigentümmerin des Grundstückes sei. Der Vater war in der Zwischenzeit verstorben. Auch Pyoka Tembo wurde mit diesen Vorwürfen konfrontiert. Er versuchte zu vermitteln, und sie zu beruhigen. Insgesammt hat er ihr aus Goodwill um die 1.5 Mio MWK zugesteckt. Doch das genügte Thandi Jumbe nicht. Sie fand 2010 in xy und xy schliesslich Verbündete, die ihr glaubten, dass ihr eine grosse Ungerechtigkeit geschehen sei, und sich für sie einsetzten. Um eine lange Geschichte kurz zu machen: Fakt ist, dass im März 2011 das Land auf Thandi Jumbe überschrieben wurde. Wie das rechtlich und technisch möglich war ist nicht nachvollziehbar, die Folgen aber waren für Pick Fit verheerend. Standard Bank betrachtete das Darlehen sofort als ungesichert, verlangte die Rückzahlung, und setzte den Zinssatz zeitweise bis auf 50% Prozent fest, und die Zinsen wurden monatlich der Schuld zugeschlagen. Pick Fit war nun doppelt gefordert: einerseits erwuchsen ihnen Kosten, weil der unrechtmässig verlorene Landtitel vor Gericht zu verteidigen war, andererseits musste die Schuld so rasch wie möglich abbezahlt werden, weil diese mit dem brutalen Zinsregieme zu explodieren begannen. Seitens Pick Fit wurde bis 2012 die Schuld von 40 auf 24 Mio abbezahlt. Der Partner - oder eben nicht Partner, denn geschrieben war zwischen den zwei Parteien gar nichts – dieser Partner Delta Oil, sah keinen Handlungsbedarf und hat nie Schulden zurückerstattet. Die Lage spitzte sich weiter zu, bis die Standard Bank Malawi am xxxx Werkzeuge und Einrichtungen von Pick Fit konfiszierte , und der Firma damit jede Grundlage entzog, um überhaupt Kapital erarbeiten zu können. Es ist nur dem unglaublichen Kampfgeist und Optimismus der Tembos zu verdanken, dass es die Firma Pick Fit überhaupt noch gibt! Am xx 201? erhielt Pick Fit schliesslich vor Gericht recht, dass die Uebertragung des Titels auf Thandi Jumbe unrechtmässig erfolgt war, doch der Schaden war angerichtet, und die Schuld seit wieder auf 40 Mio angestiegen. Die Werkzeuge wurden jetzt zwar wieder ausgehändigt, aber sie waren nicht mehr komplett. 
Soweit die Vorgeschichte. Die Frage sei an der Stelle erlaubt, ob eigentlich Standard Bank jemals berechtigt war, auf dem Darlehen so exhorbitante Zinsen zu verlangen. Spätestens als klar wurde, dass die Besitzverhältnisse unberechtigterweise verändert wurden, hätte Standard Bank hier eine Kurskorrektur im Interesse Ihres Kunden machen dürfen, denn Verluste hatte sie ja kaum erlitten, und sie waren auch nie gefährdet. Diese Fragen wurden zwar gestellt, aber nicht beantwortet.

Der Kauf
Im Herbst 2013 war ich in Malawi, unter Anderem um mit Pyoka Geschäftsideen zu entwickeln. Eines Abends standen wir auf dem Grundstück, und ich stellte die Frage, was er davon halten würde, wenn wir hier eine kleine Schlosserei aufbauen würden. Er fand das keine gute Idee, weil die rechtlichen Voraussetzungen verworren seien. Die Bank unternahm seit längerem Anstrengungen, um das Grundstück zu verwerten. Aus diesem Grunde war im August 2012 eine Bewertung des Grundstückes vorgenommen worden. Käufer war aber bisher keiner gefunden worden.  Ich begann mich mit der Idee auseinander zu setzen, das Grundstück zu kaufen. Es wäre einiges daraus zu machen, wenn erst einmal die Besitzverhältnisse bereinigt wären. Anfang Oktober, kurz vor meiner Heimreise, haben wir uns ein erstes Mal mit Vertretern von Standard Bank getroffen, um einen eventuellen Kauf zu besprechen. Ich stellte insbesondere Fragen nach den rechtlichen Grundlagen und Abläufen für Landkäufe durch Ausländer. Schon zu diesem Zeitpunkt wurde mir gesagt, dass in dem Fall eine spezielle, einmalige Publikation notwendig sei, damit einheimische Investoren die Gelegenheit hätten, das Land zu kaufen. In dem Fall sei dies aber nicht notwendig, da das Land schon mehrfach zum Verkauf angeboten wurde. Und im Übrigen sollte ich mir keine Sorgen machen, es könne mir nichts besseres passieren, als eine Bank als Landverkäufer zum Partner zu haben, da diese das nötige Wissen für diese Abläufe habe, und sich keine Blössen leisten könne. Ähnlich sahen das auch Berater und Freunde in Malawi, die allesamt Geschichten zu erzählen wussten, wo das gleiche Land gleich mehrfach verkauft wurde, mit den entsprechenden Komplikationen.
Zurück in der Schweiz machte ich mich daran, die Vision für das Projekt zu formulieren, Investoren zu gewinnen, und eine Firma in Malawi zu gründen. Bis Ende Jahr war dann die Firma King's Real Estate in Malawi gegründet. Es folgten weitere Verhandlungen mit der Bank, und schliesslich am 17. März 2014 die Unterzeichnung des Angebotes, und die Überweisung des Kaufpreises. Bis zu diesem Zeitpunkt war ich im regen Kontakt mit der Bank, die wiederholt Druck machte, weil sie sonst das Land anderweitig verkaufen würde. Dann wurde es schlagartig still. Der Mailverkehr kam zum erliegen. Anfänglich schrieb ich das den Präsidentschaftswahlen in Malawi zu, das Land befand sich emotional im Ausnahmezustand. Wieder und wieder fassten wir nach, immer wieder sah es aus, als stünden wir kurz vor Abschluss des Geschäftes, was ja auch stimmte, denn was es noch zu tun gab, ist im Normalfall in ein paar Tagen erledigt.  Im August besuchte ich zusammen mit meiner Frau und meiner Tochter Tabitha Malawi. Die Gespräche mit der Bank hatten eine hohe Priorität. Wir trafen uns zwei mal mit Herrn Alick Mkwepu, der für das Geschäft zuständig war. Allerdings erfuhren wir auch, dass er bei Standard Bank aufhört, er wollte das Geschäft aber noch erledigen. Es war im sichtlich unwohl bei der Sache. Und doch waren wir nach diesen Begegnungen zuversichtlich, dass das Geschäft bald erledigt sein würde. Aber Herr Alick Mkwepu schaffte es nicht. Es wurde der 24. September bis ich mit seinem Nachfolger, Herrn Winstone Mwantobe via Skype reden konnte. Er musste als erstes eine heftige Dusche über sich ergehen lassen, auch wenn er ja neu war in dem Geschäft, aber Standard Bank hatte in der Zwischenzeit bei mir sehr viel Vertrauen verloren, und wir machten uns zunehmend Gedanken, wie wir mehr Druck auf die Bank ausüben könnten, um das Geschäft endlich abzuschliessen. Winstone versprach, sich der Sache bis Ende Woche anzunehmen. Bis am 8. Oktober kam dann endlich wieder etwas Bewegung in die Sache. Pyoka Tembo war nahe an der Sache dran, und bekam von Winstone mit, was lief. MRA, die malawische Steuerbehörde rechnete der Bank vor, dass sie auf dem Kaufpreis 16,5% Mehrwertsteuer, und 52 Mio Gewinnsteuer zu bezahlen hatte. Die Bank war sich schnell einig, wer die Mehrwertsteuer zu begleichen hatte, der Käufer natürlich! Für mich als Geschäftsmann, der tagtäglich für den Staat die Mehrwertsteuer einkassiert, war das nun wirklich schwer zu fassen. Ich käme nicht einmal im Traum auf die Idee, nach 7 Monaten einen Kunden auch nur zu kontaktieren, wenn ich es vergessen hätte die Mehrwertsteuer einzufordern!  Schliesslich willigten wir ein, auch diese Kröte noch zu schlucken, und die Mehrwertsteuer im Nachhinein auch noch zu bezahlen. Doch bevor ich der Bank diesen Betrag anvertraute, wollte ich es schriftlich, dass seitens der Bank keine weiteren Forderungen gestellt werden. Diese Garantie habe ich nie erhalten, es wurde wieder still, bis Mitte Dezember plötzlich Delta Oil mit einem potentiellen Käufer auftauchte, und die Bank arg in Verlegenheit brachte. Diese sah sich jetzt plötzlich unbequemen Fragen des Anwaltes von Delta Oil ausgesetzt, der das Vorgehen der Bank in Frage stellte. In der ersten Stellungnahme schrieb die Bank dem Herausforderer, sie sähe keinen Grund, etwas in ihrem Vorgehen zu verändern, King's Real Estate hätte das Land rechtmässig längst gekauft. Auf unser Nachfragen, was jetzt los sei, erhielten wir die Antwort, das Geschäft müsse jetzt von der Rechtsabteilung der Bank geprüft werden. Es wurde wieder still. Was tun? Ich entschied mich, eine Reise nach Malawi zu planen, um dieses Geschäft abzuschliessen. Bisher hatte ich, wie bei einem Landkauf üblich, möglichst keine Informationen gestreut, aber jetzt suchte ich nach Menschen und Organisationen, die mich gegebenenfalls unterstützen konnten. So kontaktierte ich den Honorarkonsul der Schweiz in Malawi, und das MIPA (die offizielle malawische Agentur zur Förderung von Investitionen) in Lilongwe, und suchte den Kontakt des Direktors der Standard Bank Malawi, da ich je länger je mehr den Verdacht hegte, dass in der Kreditabteilung Leute ihre gemachten Fehler zu kaschieren versuchten. Aus meiner Sicht war es höchste Zeit, dass das Geschäft zur Chefsache erklärt wurde. Wir haben zwei drei emails ausgetauscht, aber getroffen haben wir uns nie, und ich kann keine Anzeichen erkennen, dass der Direktor in irgend einer Weise Einfluss auf das Geschäft genommen hat.

Übung abgebrochen
Am 23. März war es dann soweit, ich war in Malawi. Pyoka und ich wurden auf der Bank vorstellig um einen Termin abzumachen. Man hatte uns erwartet. Innert weniger Minuten war das zuständige Team zusammen! Alle waren guter Dinge, klopften Sprüche, und wollten das Geschäft gleich erörtern. Das hatten wir nicht erwartet, denn meine Emails in den Wochen vor der Reise waren nicht beantwortet worden. Es war mir gar mitgeteilt worden, eine Reise meinerseits sei nicht notwendig, aber in der Sache ging absolut nichts. Unsere Absicht war, einen Termin mit den Zuständigen zu vereinbaren, denn wir wollten unseren Anwalt bei der Sitzung unbedingt dabei haben. Problemlos konnten wir einen Termin auf den folgenden Tag um 14.30 vereinbaren. Nach dieser Begegnung hatten wir den Eindruck, dass alles zu unseren Gunsten ausgehen würde, die Bankleute waren so gut gelaunt, die schienen eine für uns positive Lösung bereit zu haben. Nebenbei meinte Winston zu Pyoka, wir wären jetzt diejenigen, die den Prozess verlängerten, sie wären bereit!
Am Nachmittag trafen wir uns mit unserem Anwalt, um das weitere Vorgehen zu besprechen. Während diesem Treffen kontaktierte unser Anwalt die Anwältin der Bank, um den Termin zu bestätigen. Bei der Gelegenheit fasste er nach, und fragte, in welche Richtung der Entscheid den zeige. Was dann kam, brachten wir fast nicht mit dem zusammen, was wir am Vormittag erlebt hatten: Die Bank könne das Geschäft mit King's Real Estate nicht abschliessen, sei aber bereit, das Kapital zu verzinsen, und uns angemessen zu entschädigen. Nach unserer Begegnung am Vormittag traf uns diese Nachricht überraschend, obschon wir ja im Grundsatz nach einem vollen Jahr des Nichtabschlusses wirklich damit rechnen mussten! Wie weiter? Den früheren Entscheid gegen den Willen der Bank gerichtlich durchsetzen? Wir prüften alle Optionen und holten uns auch noch eine Zweitmeinung ein, aber es zeigte sich auf der ganzen Linie, dass es keinen Sinn machte, gerichtlich vorzugehen. Das drohte unberechenbar lange zu dauern und teuer zu werden.
Tags darauf eröffnete uns also die Bank, dass sie Formfehler gemacht habe, und dass darum ein Verkauf an King's Real Estate vor Gericht anfechtbar wäre. Sie hätten nie einen richtigen Kaufvertrag vorgelegt, und das Grundstück hätte gesetzeskonform in einer Tageszeitung zum Verkauf angeboten werden müssen, damit Malawier die Möglichkeit gehabt hätten, das Grundstück zu kaufen. Standard Bank Malawi entschuldigte sich, und versprach, die entstandenen Kosten zu übernehmen. Uns blieb nichts anderes übrig, als den Entscheid der Bank zur Kenntnis zu nehmen, und das Team aufzufordern,  uns diesen Entscheid schriftlich zu handen der Investoren mitzuteilen. Tags darauf hatten wir einen Brief vorliegen, in dem von einer Kaufofferte vom 3. März 2015 die Rede war. Ein Tippfehler? Oder ein Versuch, Bank – intern die Tragweite des Fehlverhaltens zu vertuschen? Auf jeden Fall brauchte es mehrere Aufforderungen und ein paar Tage, bis die korrekte Version bei uns eintraf.
Standard Bank Malawi ging vollumfänglich auf unsere Forderungen ein, und verzinste den Kaufpreis von 100 Mio MWK zu vergleichbaren Zinssätzen, wie  bisher das Darlehen von Pickfit belastet wurde – bis auf den Monat, den wir nach der Vereinbarung auf das Geld warteten. Aber ansonsten wurden wir für Flüge, Unterkunft und Unkosten weitgehend entschädigt.

Vorläufige Schlussfolgerung
Mein Vertrauen in Standard Bank Malawi ist logischerweise schwer beschädigt. War das, was wir da erlebt hatten wirklich nur fehlende Fachkompetenz, oder war mehr dahinter? Professionell war es garantiert nicht, aber es gibt noch zwei Steigerungsstufen. Hätten wir aktiv geschmiert, wären wir ans Ziel gekommen? Oder noch schlimmer: hat es in dieser Bank  Leute, die den Kauf durch King's Real Estate aktiv verhinderten, weil sie geschmiert wurden? Es macht hellhörig und misstrauisch, dass der Landbesitzer mit tansanianischen Investoren in gleichen Jahr der gleichen Standard Bank mehrere Grundstücke abgekauft hat. Ich habe nicht schlecht gestaunt, als ich nach Malawi kam, und die Tankstelle neu beschriftet antraf. Da stand nicht mehr TOTAL sondern MT MERU. Man war sich der Sache also sicher. Und jeder in Malawi weiss, dass MT MERU eine Tankstellenkette mit Sitz in Tansania ist, also ein ausländischer Investor ist, wie King's Real Estate. Selbst wenn man das Grundstück jetzt noch öffentlich nach den gesetzlichen Vorschriften ausgeschrieben hätte, hätte ein anderer  ausländischer Investor nicht den Vorrang bekommen. Was also war der wirkliche Hinderungsgrund, um den Landverkauf mit King's Real Estate zu stornieren? Es ist nicht sicher, dass wir auf diese Frage je einmal die wirkliche Antwort bekommen werden.

Nun sind wieder zwei Monate ins Land. Wir hatten angenommen, dass die Bank mit MT MERU bereits einen Deal hatte, als sie uns eröffnete, dass sie den Verkauf an King's Real Estate nicht durchziehen könne. Offensichtlich nicht. In den folgenden Wochen wurde der ganze Kauf neu aufgegleist. Grundstück und Gebäude wurden neu bewertet, und am 16. Juni wurde das Land zu einem Kaufpreis von 170 Mio MWK neu ausgeschrieben! Nicht mit dem Hinweis, dass ein ausländischer Investor das Land kaufen möchte. Pickfit ist nach wie vor auf dem Grundstück zuhause, ohne Zinsen zu bezahlen. Das letzte Kapitel ist also noch nicht geschrieben.